Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti ve Yasal Süreçler

Deprem kuşağında yer alan ülkemizde, can ve mal güvenliğini korumak amacıyla 6306 sayılı kanun kapsamında kentsel dönüşüm süreçleri büyük önem taşımaktadır. Bu sürecin ilk ve en kritik adımı Riskli Yapı Tespiti aşamasıdır.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, bina maliklerinden (kat maliki) sadece birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusuyla Lisanslı Mühendislik Firmaları veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlara yaptırılabilir. Başvuru için tüm kat maliklerinin ortak kararı veya çoğunluğu aranmaz.

Tespite İtiraz ve Maliklerin Hakları

Hazırlanan riskli yapı raporu Tapu Müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne “Riskli Yapı” şerhi işlenerek maliklere tebliğ edilir. Tebligat tarihinden itibaren maliklerin yasal hakları şu şekilde ilerler:

• İtiraz Süresi: Malikler, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne teknik gerekçelerle rapora itiraz edebilirler.
• İtirazın Değerlendirilmesi: İtirazlar, Bakanlık bünyesindeki üniversite akademisyenleri ve uzmanlardan oluşan Teknik Kurul tarafından incelenir. İtiraz reddedilirse bina kesin olarak riskli yapı haline gelir.
• Yıkım Süreci: Rapor kesinleştikten sonra idare tarafından maliklere binayı tahliye etmeleri ve yıkmaları için en az 60 günlük süre verilir.

Karar Alma ve 2/3 Çoğunluk Kuralı

Yıkım sonrasında arsa haline gelen taşınmaz üzerinde yapılacak yeni inşaatın şartları, paylaşım modeli ve müteahhit seçimi kat maliklerinin en az 2/3 (üçte iki) çoğunluğu ile karara bağlanır. Karara katılmayan veya muhalif kalan 1/3 oranındaki azınlığın payları, kanun uyarınca açık artırma usulü ile diğer ortaklara veya anlaşmalı üçüncü kişilere satılabilir.

Kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakkının korunması, usulsüz yıkımların engellenmesi ve müteahhit sözleşmelerinin hak kaybına yol açmayacak şekilde hazırlanması için sürecin en başından itibaren hukuki destek alınmalıdır.